Lãi suất cho vay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt đang khiến nhiều người trẻ gác lại kế hoạch mua nhà, dù vậy giấc mơ để có một nơi an cư ổn định là điều họ chưa từng từ bỏ.
Sau hơn 10 năm làm việc tại TPHCM, anh Quốc Tân đã tích lũy được khoảng 1,5 tỷ đồng. Đầu năm 2026, anh bắt đầu lên kế hoạch tìm mua một căn hộ tại Thủ Đức, Bình Thạnh hoặc Gò Vấp, với mong muốn có một nơi ở ổn định cho bản thân và gia đình. Tuy nhiên, sau nhiều tháng tìm kiếm, anh vẫn không tìm được căn hộ phù hợp.
Sở hữu nhà là ưu tiên hàng đầu
Anh cho biết giá nhà tại các khu vực anh tìm kiếm dao động từ khoảng 3 tỷ đồng/căn. Nếu mua, anh phải vay 50-60%, ước tính mỗi tháng trả cả gốc và lãi hơn 25 triệu đồng/tháng. Để tránh áp lực tài chính, anh đành chọn tiếp tục thuê nhà với chi phí 7 triệu đồng/tháng và chờ thời điểm phù hợp hơn để mua.
“Dù vậy, về lâu dài, tôi vẫn mong có một căn nhà cho riêng mình để có nơi an cư, có cuộc sống tốt hơn cho gia đình”, anh Tân nói.
Tương tự, anh Hoàng Việt, kỹ sư tại một công ty xây dựng ở TPHCM, cũng mong muốn mua một căn nhà nhỏ hoặc căn hộ 50-60m2 sau nhiều năm ở thuê. Do tài chính chưa đủ mua nhà gần trung tâm, anh chuyển hướng tìm căn hộ ở khu vực vùng ven, nơi giá phù hợp hơn với khả năng chi trả. Anh dự kiến khi lãi suất cho vay hạ xuống dưới 10%/năm sẽ tìm mua căn hộ.
Anh cho biết sẵn sàng chấp nhận việc di chuyển xa hơn, thêm khoảng 15-20 phút đến công ty để đổi lại một nơi ở ổn định lâu dài. Với anh, việc sở hữu một căn nhà vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa tạo tài sản cho tương lai, nhất là khi gia đình có thêm con cái.
Trong khi đó, ở thuê khiến anh phụ thuộc vào chủ nhà, từ việc giá thuê có thể tăng khoảng 5% mỗi năm đến việc sửa chữa, thay đổi không gian sống cũng khó chủ động. “Đến lúc tài chính cho phép, tôi sẽ vay thêm tiền mua căn hộ ưng ý”, anh Việt chia sẻ.
Một khu chung cư cao tầng tại TPHCM.
Câu chuyện của anh Tân và anh Việt cho thấy, với nhiều người trẻ, thuê nhà chỉ là giải pháp tạm thời khi tài chính chưa đáp ứng được giá nhà và chi phí vay; mục tiêu sở hữu nhà của họ chưa thay đổi.
Bởi thuê nhà là "mua" sự linh hoạt, còn mua nhà là "mua" sự tích lũy.Tiền thuê là khoản chi tiêu dùng, trả xong là hết, sau nhiều năm không tạo ra tài sản. Tiền trả góp tuy áp lực hơn nhưng chuyển hóa thành quyền sở hữu tài sản. Sau 20-30 năm, người mua thường nắm trong tay một bất động sản có giá trị, trong khi người thuê vẫn phải tiếp tục trả tiền thuê với mức giá tăng dần.
Vì vậy, quan điểm "không mua nhà bằng mọi giá" là đúng, nhưng "không bao giờ mua" lại là một tâm lý cực đoan khác. Cách tiếp cận hợp lý là không mua bằng mọi giá, song vẫn cần có kế hoạch sở hữu khi điều kiện phù hợp.
Đó cũng là lựa chọn của chị Vân Anh, một người trẻ tại TPHCM. Sau hơn 7 năm ở thuê, vừa kết hôn, vợ chồng chị quyết định dùng tiền dành dụm cùng khoản quà cưới hai bên gia đình tặng để mua nhà. Với tài chính khoảng 3 tỷ đồng, hai người chọn căn hộ vừa khả năng chi trả, chấp nhận ở xa trung tâm hơn.
"Chúng tôi đã ở thuê hơn 7 năm nên khi lập gia đình muốn có một chỗ ở ổn định. Khoản tiền dành dụm và quà cưới giúp vợ chồng tôi có vốn ban đầu để mua nhà. Hai người ưu tiên căn vừa túi tiền để khoản vay không tạo áp lực quá lớn", chị Vân Anh nói.
Theo chị, dù sau khi mua nhà phải cân đối lại chi tiêu, việc sở hữu chỗ ở riêng giúp gia đình yên tâm hơn. "Trước đây tiền thuê nhà trả hằng tháng nhưng sau nhiều năm không có tài sản. Bây giờ tiền trả góp có thể cao hơn, nhưng đó là khoản để tạo dựng căn nhà của mình. Sau này có con, gia đình cũng có chỗ ở ổn định", chị chia sẻ.
Xu hướng này cũng được thể hiện qua báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản. Trong 1.000 người được khảo sát, 65% cho biết có dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới. Với nhiều người, sở hữu bất động sản cũng được xem là một trong những mục tiêu sau quá trình phấn đấu và tích lũy trong cuộc sống.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn, cho hay nhu cầu mua nhà trên thị trường hiện nay vẫn rất dồi dào. Để đáp ứng nhu cầu này, doanh nghiệp cần đưa ra các sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính của đại đa số người dân.
“Những khách hàng sở hữu dòng tiền tự có tốt, không chịu áp lực vay vốn lớn ở thời điểm hiện tại sẽ nắm giữ lợi thế tuyệt đối”, ông Đinh Minh Tuấn nói.
Làm sao để sở hữu căn nhà đầu tiên?
Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cho hay thuê nhà vẫn hợp lý nếu việc mua khiến tài chính mất cân đối. Nhưng nếu có thể sở hữu một sản phẩm phù hợp mà không phải vay quá sức, người trẻ nên xem căn nhà đầu tiên là bước khởi đầu cho quá trình tích lũy tài sản, thay vì chờ đủ tiền mua một căn nhà hoàn hảo.
Nhiều người mua lần đầu muốn căn nhà đáp ứng nhu cầu gia đình trong 10-20 năm, từ vị trí gần trung tâm, diện tích lớn, 2-3 phòng ngủ đến đầy đủ tiện ích. Đặt quá nhiều yêu cầu ngay từ đầu khiến giá trị căn nhà vượt xa khả năng tài chính hiện tại và kế hoạch sở hữu nhà tiếp tục bị trì hoãn.
Nói cách khác, người trẻ nên thay đổi mục tiêu chứ không từ bỏ mục tiêu. Thay vì hỏi "bao giờ tôi đủ tiền mua căn nhà mình mong muốn nhất?", hãy hỏi "với thu nhập và số vốn hiện tại, căn nhà đầu tiên nào tôi có thể sở hữu an toàn?". Câu trả lời có thể là mua căn nhỏ trước; tìm dự án ở khu vực vệ tinh, khu vực mới phát triển nhưng được đầu tư bài bản về tiện ích, hạ tầng và pháp lý minh bạch; mua theo khả năng rồi nâng cấp dần.
Vinhomes Grand Park, phường Long Bình, TPHCM.
Theo ông Thịnh, căn nhà đầu tiên có thể nhỏ hơn hoặc xa trung tâm, nhưng cần vừa sức tài chính, đáp ứng nhu cầu ở và có thanh khoản để dễ nâng cấp sau này. Người mua nên ưu tiên nơi có hạ tầng kết nối tốt như vành đai, metro, cao tốc, thay vì chỉ tìm nhà giá rẻ ở xa, bởi khoảng cách không chỉ tính bằng số km mà còn ở thời gian đi lại và khả năng kết nối thực tế; đồng thời cân nhắc tiện ích, pháp lý, tiến độ hạ tầng và tránh vay vượt khả năng chỉ vì kỳ vọng giá tăng theo hạ tầng.
"Người trẻ không nhất thiết phải mua căn nhà trong mơ ngay lần đầu tiên. Quan trọng hơn là mua được căn nhà đầu tiên mà mình có khả năng giữ được lâu dài và thanh khoản tốt để dễ dàng nâng cấp tài sản lên trong tương lai", ông Thịnh nói.
Nhu cầu nhà ở cũng thay đổi theo giai đoạn cuộc sống: người dưới 30 tuổi có thể phù hợp căn hộ nhỏ, nhưng đến tuổi 40, khi thu nhập, quy mô gia đình hoặc nơi làm việc thay đổi, nhu cầu diện tích và số phòng cũng khác đi. Vì thế, thay vì vay một khoản lớn cho căn nhà của 10-15 năm tới, hãy bắt đầu bằng sản phẩm vừa sức rồi nâng cấp dần - đó cũng là nền tảng để gia tăng tài sản ở giai đoạn sau.
Về tài chính, ông Thịnh cho rằng sai lầm lớn nhất là xác định khả năng mua nhà theo số tiền ngân hàng sẵn sàng cho vay, thay vì khả năng trả nợ bền vững tính từ dòng tiền thực tế sau khi trừ chi phí sinh hoạt, bảo hiểm, con cái, tiết kiệm và các nghĩa vụ khác. Theo nguyên tắc thận trọng, tiền trả nợ nhà hàng tháng không nên thường xuyên vượt 30-35% thu nhập ổn định của hộ gia đình; cần duy trì khoản dự phòng tương đương 6-12 tháng chi phí thiết yếu và nghĩa vụ trả nợ, tính cả kịch bản lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi.
"Mục tiêu không phải mua được nhà bằng mọi giá, mà là vừa sở hữu được tài sản, vừa còn đủ dư địa để sống, tích lũy và nâng cấp trong tương lai", ông Thịnh khuyến nghị.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Trưởng phòng Quản lý gia sản, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, cũng cho rằng không có công thức chung kiểu có 50% giá trị căn nhà thì nên mua, hay phải tiếp tục thuê chờ tích lũy thêm. Quyết định cần dựa trên mục tiêu sở hữu, khả năng chịu rủi ro và đặc biệt là dòng tiền sau khi mua.
Khi giá căn hộ một số khu vực đã điều chỉnh so với 6-9 tháng trước còn lãi suất vay cao hơn năm ngoái, người mua nên tập trung thiết kế khoản vay và kế hoạch trả nợ, thay vì cố đoán giá đã ở đáy hay chưa. Chẳng hạn, với khoản vay 2 tỷ đồng, lãi suất cố định khoảng 9,4%/năm trong 2 năm đầu và ân hạn gốc, tiền lãi khoảng 15,7 triệu đồng/tháng; thời gian ân hạn gốc nên được tận dụng để tích lũy và chủ động giảm dư nợ, thay vì tăng chi tiêu.
"Nếu tiền trả nợ nằm trong ngưỡng an toàn, vẫn giữ được tiền dự phòng và có kế hoạch giảm dư nợ rõ ràng, việc sử dụng đòn bẩy để sở hữu bất động sản lại hoàn toàn có thể cân nhắc", bà Vân nói.
Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng để nhu cầu sở hữu nhà thành giao dịch thực tế, cần đưa giá và cơ cấu sản phẩm về gần khả năng chi trả của người dân, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội; phát triển hạ tầng liên vùng, đô thị vệ tinh, đô thị đa cực; tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và linh hoạt hơn về tín dụng, lãi suất, tiến độ thanh toán.
Nhiều quốc gia cũng đã hỗ trợ người mua nhà lần đầu theo hướng giảm số tiền chuẩn bị ban đầu hoặc quy mô khoản vay: Singapore hỗ trợ tối đa 120.000 SGD (khoảng 2,44 tỷ đồng), Canada hoàn thuế cho một số trường hợp mua nhà mới, Ireland hỗ trợ một phần giá trị căn nhà, Australia bảo lãnh để giảm khoản trả trước.